Wat bouwjaar, oppervlakte en gebruiksdoel u eigenlijk vertellen

Waar deze gegevens vandaan komen

Bouwjaar, oppervlakte en gebruiksdoel komen uit de BAG, de officiële registratie van elk gebouw in Nederland. Gemeenten houden deze bij en het Kadaster maakt de gegevens gratis openbaar. Geen schatting dus, maar een vastgelegd feit.

Gebruiksdoel is het officiële label voor waar een pand voor bedoeld is. Er bestaan elf officiële typen. De bekendste zijn woonfunctie, kantoorfunctie en winkelfunctie. Daarnaast bestaan er acht minder bekende typen zoals bijeenkomstfunctie voor bijvoorbeeld een buurthuis of gezondheidszorgfunctie voor een huisartsenpraktijk.

Let op: gebruiksdoel is niet hetzelfde als wat er echt gebeurt

Dit is het belangrijkste om te onthouden. De BAG registreert waarvoor een pand officieel een vergunning heeft, niet wat er in de praktijk gebeurt. Woont iemand al jaren in een oud pakhuis of voormalig kantoor? Dan kan er in de BAG nog gewoon "kantoorfunctie" staan. Dat blijft zo staan totdat er een nieuwe vergunning wordt aangevraagd. Niemand past dit automatisch aan.

Gebruiksdoel is trouwens ook iets anders dan het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan van de gemeente bepaalt wat er op een locatie mag. Het gebruiksdoel in de BAG is een apart, los label. Twee verschillende systemen die makkelijk door elkaar gehaald worden.

Dit klinkt onschuldig maar kan grote gevolgen hebben. Een bank kijkt bij een hypotheek naar de officiële registratie. Staat er geen woonfunctie? Dan kan de financiering lastiger worden of zelfs misgaan. Koopt u een bijzonder pand, zoals een verbouwd pakhuis, een boerderij of een oud kantoor? Check dan altijd eerst het gebruiksdoel voordat u een bod uitbrengt.

Bouwjaar zegt iets over isolatie en fundering

Hoe ouder het huis, hoe groter de kans op weinig isolatie. Voor 1925 zat er meestal geen enkele isolatie in de muren. Tussen 1925 en 1975 kregen huizen wel een spouwmuur, maar zonder isolatiemateriaal erin. Goed nieuws: die spouw is achteraf vaak alsnog te vullen.

Extra opvallend zijn woningen uit 1965 tot 1975. De vloeren uit die tijd hadden een isolatiewaarde van slechts 0,17 (hoe hoger dit getal, hoe beter de isolatie). Vergelijk dat met een moderne vloer, die al snel twintig keer beter isoleert. Kort door de bocht: in een huis uit die periode staat u vaak letterlijk met koude voeten.

Vanaf 1985 werden de regels strenger. Vanaf 1992 moest een huis verplicht een stuk beter isoleren (het Bouwbesluit eiste toen een isolatiewaarde van minimaal 2,5 voor de hele buitenkant van het huis). Sinds 2000 is de isolatie meestal echt goed.

Het bouwjaar zegt trouwens niet alleen iets over isolatie. Huizen van vóór 1970 zijn vaak gebouwd op houten palen, met een verhoogd risico op funderingsproblemen. Zie het artikel over funderingsrisico voor de volledige uitleg.

Oppervlakte: waarom twee huizen anders tellen

Oppervlakte klinkt simpel, maar de meetregels zijn preciezer dan u denkt. Een woonkamer, keuken en slaapkamer tellen altijd volledig mee. Een zolder telt alleen mee als u er minimaal 1,5 meter rechtop kunt staan. De ruimte onder een trap telt gewoon mee, zolang die niet groter is dan 4 vierkante meter.

Sommige ruimtes tellen juist niet mee. Een inpandige garage niet. Een balkon of terras ook niet, want dat is buitenruimte. Een groot trapgat of open vide van meer dan 4 vierkante meter wordt er zelfs vanaf getrokken. Daarom kunnen twee bijna identieke huizen toch een ander vierkantemeteraantal hebben. Vaak zit het verschil in een garage, een grote zolder of een schuin dak dat net niet hoog genoeg is.

Wat u hier praktisch mee kunt

Vergelijk huizen altijd op basis van deze officiële oppervlakte, niet op een los genoemd getal in een advertentie. Koopt u een bijzonder pand? Check dan eerst het gebruiksdoel voordat u een hypotheek aanvraagt. En gebruik het bouwjaar als eerste seintje: bij een huis van vóór 1975 zijn zowel het energielabel als het funderingsrisico al snel de moeite van het bekijken waard.